Qué es la Ley de Alquileres en España y para qué Sirve

¿Qué es la ley de alquileres y para qué sirve?

La ley de alquileres en España, llamada oficialmente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es la norma que organiza los contratos de alquiler de casas y locales. Su objetivo principal es crear un equilibrio entre los derechos y deberes de dueños e inquilinos, dando seguridad para ambos. También busca ayudar a que la gente pueda alquilar a precios razonables y garantizar contratos estables.

Esta ley ha cambiado varias veces. Una de las reformas más importantes fue la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, publicada el 25 de mayo de 2023. Esta reforma tiene como meta aumentar la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles, controlar situaciones difíciles en el mercado, y ayudar especialmente a jóvenes y personas con menos recursos a conseguir un hogar.

Objetivos principales de la ley de alquileres

• Facilitar contratos de alquiler más estables y seguros tanto para inquilinos como para propietarios.
• Promover contratos con una duración mínima y reglas claras para las prórrogas.
• Controlar el precio de los alquileres en zonas donde la demanda es alta.
• Ayudar a personas y grupos más vulnerables, evitando desalojos en casos de dificultad económica.

¿Qué contratos regula la ley de alquileres?

• Alquiler de vivienda: Cuando la vivienda alquilada se usa como residencia principal del inquilino.
• Alquiler para uso distinto del de vivienda: Incluye locales comerciales, oficinas, naves industriales y alquileres de temporada. Los contratos temporales, según la nueva regulación que llega en julio de 2025, tendrán un máximo de 9 meses. Si se alquila un periodo más largo, se considerará alquiler de vivienda habitual.

Puntos clave que marca la ley de alquileres

La LAU contiene normas básicas para la relación entre arrendador y arrendatario. Es importante conocer estos puntos tanto si eres propietario como inquilino.

• Duración de los contratos y prórrogas.
• Cómo se actualiza el precio del alquiler cada año.
• Cuáles son las garantías obligatorias y opcionales.
• Derechos y deberes de cada parte.

Duración mínima y prórrogas de los contratos de alquiler

Al terminar este periodo, si ninguna parte comunica que quiere finalizar el contrato, el alquiler se renueva automáticamente año a año hasta un máximo de 3 años más. El inquilino tiene derecho a quedarse en la vivienda siempre que cumpla las normas del contrato.

Actualización y subida del alquiler

El precio del alquiler puede actualizarse cada año. Antes, normalmente se usaba el IPC para calcular la subida, pero a partir del 1 de enero de 2025, el INE pondrá en marcha un nuevo índice oficial. Eso servirá para que no se suban los alquileres por encima de ese límite.

En lugares donde los alquileres están muy elevados (“zonas tensionadas”), el nuevo contrato no puede superar la última renta pagada en los cinco años anteriores, salvo que se hagan obras o se cumplan otras condiciones (como contratos muy largos). Si el propietario es un “gran tenedor”, habrá límites aún más estrictos.

Fianza y otras garantías

• El inquilino debe pagar una fianza equivalente a un mes de alquiler en viviendas, que el propietario debe depositar en el organismo autonómico correspondiente.
• Se pueden pedir garantías adicionales (como un aval), pero solamente hasta dos meses de alquiler como máximo, para evitar abusos.

Obligaciones y derechos de propietarios e inquilinos

• Propietario: Debe arreglar las averías necesarias para que la vivienda esté en buen estado y permitir al inquilino disfrutar de la vivienda sin problemas.
• Inquilino: Debe pagar la renta y la fianza a tiempo, usar la casa de manera responsable, avisar al propietario si hay que hacer alguna reparación grande, y no hacer obras sin permiso. También tiene derecho a dejar el contrato en ciertos casos.

Cambios recientes y su efecto en el mercado de alquiler

Las últimas modificaciones en la ley, sobre todo desde el 2023, buscan controlar el aumento de los precios y facilitar que más personas puedan alquilar una vivienda.

• Declaración de zonas donde los precios están muy altos.
• Límites legales a la subida de los alquileres en esas zonas.

¿Cómo influye la nueva ley en el precio del alquiler?

• La ley intenta contener los precios, sobre todo en zonas consideradas caras.
• El precio no puede subir de golpe ni con los nuevos contratos, sino que se limita según lo que se pagó antes.
• Esto podría hacer que los alquileres no suban tanto, pero también hay dudas de si menos propietarios decidirán alquilar sus viviendas.

Límites al precio en zonas tensionadas

• El alquiler no puede superar la última renta pagada en los últimos cinco años (más la subida permitida).
• Si el propietario es un “gran tenedor”, el máximo está definido por unos índices oficiales de precios.

Quién es un “gran tenedor” y qué es una vivienda vacía

• Se considera gran tenedor a quien tenga más de 10 viviendas o más de 1.500 m² construidos de uso residencial. Algunas comunidades pueden reducir este número a 5 viviendas.
• Las viviendas vacías (sin uso por más de dos años y con un mínimo de 4 en esa situación) pueden tener un recargo en el IBI de hasta el 150%. Esto busca que salgan al mercado para ser alquiladas o vendidas.

Ayudas y beneficios para facilitar el alquiler

La ley incluye ayudas e incentivos para que más propietarios ofrezcan alquileres a precios razonables y ayuden a las personas con menos recursos a acceder a una vivienda.

Beneficios para propietarios

• Descuentos fiscales de hasta el 90% si bajan el precio del alquiler en zonas tensionadas.
• Los ayuntamientos pueden reducir hasta el 95% el IBI si el alquiler está limitado por normativa.

Ayudas para inquilinos

• Subsidios y programas para ayudar a pagar el alquiler en caso de necesidad económica.
• Prórrogas extraordinarias de hasta un año cuando se acredite una situación de vulnerabilidad, dando más tiempo para encontrar otra vivienda.

Qué pasa en caso de desahucio

La ley de alquileres también regula los desalojos, señalando los plazos y los pasos que hay que seguir para dar seguridad a las dos partes y proteger a los colectivos más vulnerables.

Pasos y plazos para el desalojo

• El propietario debe avisar al inquilino y pedir formalmente el pago si hay impagos.
• El proceso sigue unos plazos legales y el día del lanzamiento debe estar fijado exactamente para evitar incertidumbre.

Protección a las personas vulnerables

• Si el inquilino está en situación difícil, los servicios sociales deben intervenir y el desalojo puede suspenderse hasta dos meses (cuatro si el propietario es una empresa).
• Si el inquilino muere y la familia está en situación de vulnerabilidad, pueden quedarse si cumplen los requisitos legales (por ejemplo, hay menores, personas mayores de 65 años o con discapacidad).

Recomendaciones para propietarios e inquilinos

Para evitar problemas, lo mejor es conocer bien la ley, comunicarse claramente y guardar toda la documentación desde que se negocia hasta que termina el contrato.

Consejos para firmar o renovar un contrato

• Leer con cuidado el contrato antes de firmarlo y asegurarse de que cumple todos los puntos exigidos por la ley.
• Cuando el alquiler se renueva, aunque la ley contemple renovación automática, es mejor hacer la prórroga por escrito para evitar dudas.

Documentación y firma del contrato

• El contrato de alquiler debe ser por escrito, aunque verbalmente también es válido, pero el papel protege y aclara cualquier conflicto.
• Debe incluir al menos: identidad de las partes, descripción de la vivienda, duración, renta y fianza.
• Ambos deben tener copia firmada y el propietario depositar la fianza en el órgano correspondiente.

Preguntas comunes sobre la ley de alquileres

Resolvemos algunas dudas habituales sobre la ley para ayudar a tomar mejores decisiones.

¿Cuántos años puede quedarse un inquilino tras acabar el contrato?

La duración mínima es de cinco años (siete si el propietario es una empresa). Si nadie dice lo contrario, el contrato puede alargarse anualmente hasta tres años más. En total, un inquilino puede estar hasta ocho años (o diez si el propietario es empresa) siempre que cumpla con sus pagos y cuidados.

¿Qué pasa si el propietario quiere su vivienda?

Durante el periodo obligatorio, solo puede recuperarla si la necesita para sí o un familiar (pareja, hijos o padres). Hay que avisar al inquilino al menos dos meses antes y justificar el motivo, que debe aparecer en el contrato. Si pasados tres meses no se usa para ese fin, el inquilino puede volver o pedir indemnización.

Obligaciones ante Hacienda de propietario e inquilino

• El propietario debe declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario y puede tener reducciones, sobre todo si es vivienda habitual.
• El inquilino no incluye el alquiler como ingreso, pero quizá pueda deducirse el pago en el IRPF según dónde viva. Lo recomendable es consultar la ley fiscal vigente.