Ley de Arrendamientos Urbanos: Guía Completa de la LAU

¿Qué es la ley de arrendamientos urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los contratos de alquiler de inmuebles urbanos en España. Esta ley define los derechos y deberes tanto del propietario como del inquilino, marcando cómo deben funcionar los alquileres de viviendas, locales comerciales, oficinas y otros espacios destinados a actividades profesionales. La LAU busca dar seguridad y claridad a todas las personas involucradas en un contrato de alquiler.

La versión actual es la Ley 29/1994, del 24 de noviembre, que está en vigor desde enero de 1995. Desde entonces, ha tenido varias modificaciones para adaptarse a los cambios sociales y económicos. La última reforma importante fue la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Esta reforma incluye cambios sobre cuánto duran los contratos, cómo se actualizan las rentas y otras medidas pensadas para frenar precios altos del alquiler en ciertas zonas.

¿Cuál es el objetivo principal de la ley de arrendamientos urbanos?

La LAU tiene como objetivo ofrecer un marco legal sencillo y justo en las relaciones entre arrendador e inquilino. Quiere asegurar un trato equitativo para los dos y proteger los derechos fundamentales de los arrendatarios, sobre todo cuando se trata de su vivienda principal. Al mismo tiempo, los propietarios mantienen sus derechos.

La ley diferencia entre tipos de alquileres, pues no es lo mismo alquilar una casa para vivir que alquilar un local para un negocio. Así se aplican reglas que encajan mejor en cada situación y responden a lo que realmente ocurre en el mercado.

¿Qué inmuebles regula la ley de arrendamientos urbanos?

La LAU afecta principalmente a alquileres de propiedades situadas en zonas urbanas, dividiéndolos en dos grandes grupos:

• Alquiler de vivienda: Para quienes buscan una residencia habitual y permanente.
• Alquiler para otros usos: Destinados a negocios, oficinas, actividades profesionales o alquileres de temporada, entre otros.

También cubre lo que alquilas junto con la casa (muebles, garaje o trastero), siempre que sea con el mismo dueño y se incluya en el trato. Si el alquiler es para otro fin distinto a vivir, como abrir un local, usarlo en vacaciones o para un trabajo, la ley lo encuadra en la segunda categoría.

Principales tipos de contratos según la ley de arrendamientos urbanos

La LAU diferencia entre dos contratos básicos. Cada uno tiene reglas distintas según para qué fin se alquile el inmueble. Es necesario saber a qué grupo pertenezca tu contrato para conocer bien tus derechos y obligaciones.

• Alquiler de vivienda: Pensado como residencia habitual.
• Alquiler para uso diferente al de vivienda: Por ejemplo, locales, oficinas o alquileres temporales.

Ambas partes pueden acordar condiciones libres, pero siempre dentro de los límites de la ley. Si no hay pacto, se aplican las disposiciones de la LAU y en última instancia el Código Civil.

Arrendamiento de vivienda habitual

El alquiler de vivienda principal es el que más reglas tiene en la LAU. Busca proteger la estabilidad del inquilino. Las normas sobre duración y actualización de la renta no pueden cambiarse para perjudicar al inquilino. Estos derechos son obligatorios, salvo si la ley permite pactar algo distinto.

Arrendamiento para uso distinto al de vivienda

Incluye locales, oficinas, naves, consultas profesionales o alquiler de temporada. Aquí el acuerdo entre las partes manda más, con flexibilidad para decidir duración, precio y demás condiciones. Si no se pacta algo concreto, se siguen las reglas de la LAU (Título III) y, si hace falta, el Código Civil.

Arrendamientos excluidos de la ley

Algunos contratos no entran en la LAU y tienen sus propias normas:

• Viviendas para porteros, guardas o empleados públicos
• Viviendas militares
• Casas alquiladas junto a terrenos agrícolas, ganaderos o forestales
• Viviendas universitarias con regulación propia
• Alquiler turístico ofrecido bajo normas de turismo

Duración y prórroga de los contratos de arrendamiento

El tiempo que dura un alquiler y si puede renovarse automáticamente es motivo frecuente de preguntas y discusiones. La ley marca unos mínimos y unos máximos, sobre todo cuando es la vivienda habitual de una persona o familia. Para alquileres de uso distinto, el acuerdo entre el dueño y el inquilino importa más.

Plazos mínimos y máximos de los contratos

• Si el contrato es de vivienda y dura menos de cinco años (o siete si el arrendador es una empresa), la ley obliga a que el inquilino pueda quedarse al menos ese tiempo, si cumple con sus pagos.
• En contratos de local u otros usos, el plazo es el que acuerden, sin mínimos impuestos por la ley.

Prórroga obligatoria y tácita del contrato

• Si al terminar el plazo mínimo nadie avisa al otro con antelación (cuatro meses para el propietario, dos para el inquilino), el contrato sigue renovándose año a año hasta tres años más.
• Es recomendable avisar siempre por escrito si no se desea renovar, evitando renovaciones automáticas.

Rescisión y desistimiento: derechos y condiciones

• El inquilino puede terminar el contrato después de seis meses, avisando con al menos 30 días de anticipación.
• Puede haber una penalización pactada en el contrato (ejemplo: una mensualidad por año que falte a cumplir).
• El arrendador también puede acabar el contrato si el inquilino incumple alguna obligación importante, como no pagar la renta o hacer obras sin permiso.

Renta y actualización en la ley de arrendamientos urbanos

El precio del alquiler (“renta”) y cómo puede cambiar a lo largo del tiempo es otro punto importante.

Fijación de la renta inicial

• El precio de la renta se negocia libremente entre las partes.
• En zonas declaradas “tensionadas”, la ley fija límites y el precio inicial no puede superar la última renta de los últimos cinco años (más un máximo de 10% en algunos casos especiales, como mejoras en la vivienda).
• Si el dueño tiene más de 10 viviendas, hay más límites según los índices de referencia oficiales.

Actualización anual y límites legales

• La renta solo puede subirse una vez al año, coincidiendo con la fecha del contrato.
• Si no se acuerda cómo actualizar, la renta queda igual. Si se sube según lo pactado, nunca podrá exceder el aumento del IPC (Índice de Precios al Consumo).

Elevación de renta por mejoras

• El propietario puede pedir más renta si hace obras de mejora, pero solo después de cinco años (siete si es una empresa), salvo acuerdo contrario.
• Estas subidas están limitadas y no se aplican a reparaciones necesarias.

Gastos e impuestos: quién paga qué

• El dueño asume los gastos de la agencia inmobiliaria y de preparar el contrato.
• Gastos comunes (IBI, comunidad) pueden pactarse a cargo del inquilino, si así lo pone el contrato.
• Las pequeñas reparaciones diarias las paga el inquilino, pero el propietario debe mantener la vivienda en buen estado.

Fianza y garantías adicionales en los contratos de arrendamiento

La fianza es una cantidad que el inquilino paga al firmar el contrato como garantía. Sirve para cubrir daños o impagos y debe devolverse si todo está correcto al finalizar el contrato. Además, se pueden pactar otras garantías.

Importe y depósito de la fianza legal

• En viviendas: 1 mensualidad de fianza.
• En locales u otros usos: 2 mensualidades.
• El dueño debe depositar la fianza en la entidad que marque la Comunidad Autónoma.
• No se revisa la fianza en los primeros cinco años de contrato (siete si es empresa), después sí puede revisarse.

Otras garantías: avales y depósitos

• Se pueden pedir garantías extra, como un aval bancario o depósito.
• Para viviendas, la suma de todas las garantías adicionales no puede superar dos meses de alquiler.

Derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios

Ambas partes tienen deberes y derechos que deben respetar desde el momento en que firman el contrato.

Obligación de conservación y reparaciones

• El propietario debe hacer todas las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable, menos si el daño lo causa el inquilino.
• El inquilino se ocupa de pequeños arreglos (bombillas, grifos, etc.) causados por el uso normal de la vivienda.

Obras en la vivienda

• El propietario puede hacer obras de mejora. Si hacen la casa inhabitable, el inquilino puede suspender el contrato o marcharse sin penalización.
• El inquilino no puede hacer cambios importantes sin permiso escrito.
• El inquilino puede adaptar la vivienda si tiene discapacidad o necesidad especial, previo aviso al dueño. Al finalizar, debe dejar la casa como estaba si así lo pide el propietario.

Derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto)

• Si se va a vender la vivienda, el inquilino tiene preferencia para comprarla en las mismas condiciones que un tercero.
• El propietario debe avisar al inquilino de la venta, precio y condiciones. El inquilino tiene 30 días para decidir.
• Si la venta se hizo sin avisar o con otras condiciones, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto.

Cesión y subarriendo

• El inquilino no puede “pasar” el contrato a otra persona sin el permiso por escrito del propietario.
• Se permite subarrendar parte de la vivienda, pero solo con permiso escrito y nunca por un precio mayor al alquiler.

Casos especiales: discapacidad, divorcio y fallecimiento

• Se permite hacer adaptaciones para personas con discapacidad o mayor de 70 años si no afectan a partes comunes del edificio.
• En divorcios, el cónyuge no titular puede quedarse en la vivienda si así lo decide el juez.
• En caso de fallecimiento, familiares cercanos (cónyuge, hijos, padres, hermanos) pueden quedarse con el contrato si cumplen ciertos requisitos y avisan dentro del plazo.

Extinción y resolución de contratos de arrendamiento urbano

Un contrato puede terminar por varios motivos: fin del plazo, acuerdo entre las partes o incumplimiento de alguna obligación. Saber cómo y cuándo puede acabar te ayuda a evitar problemas.

Causas de resolución del contrato

• No pagar la renta, la fianza o su actualización
• Subarrendar sin permiso
• Hacer daños intencionales o cambios no autorizados
• Hacer actividades molestas, ilegales o peligrosas en la vivienda
• Dejar de utilizar la vivienda como residencia principal

Procedimiento en caso de impago u otros incumplimientos

• El propietario puede reclamar la deuda y pedir el desahucio a través de un juicio sencillo.
• Debe notificar formalmente la deuda.
• El inquilino puede evitar el desahucio si paga lo debido antes del juicio (solamente la primera vez).

Efectos sobre el inquilino tras la resolución

• El inquilino debe dejar la vivienda y devolverla.
• Si no lo hace, el dueño puede solicitar el desahucio.
• El inquilino debe responder por desperfectos y deudas.
• En situaciones de vulnerabilidad, puede haber ampliaciones excepcionales del contrato para evitar el desahucio.

Procesos judiciales y reclamaciones bajo la ley de arrendamientos urbanos

A veces surgen disputas que no se resuelven entre las partes y hay que ir a juicio. Tanto el propietario como el inquilino pueden reclamar sus derechos por vía judicial, especialmente por impago de rentas o para recuperar la vivienda. También hay alternativas como arbitraje y mediación, que pueden ayudar a encontrar una solución más rápida.

Vía judicial: desahucio y reclamación de rentas

• El proceso de desahucio permite que el propietario recupere la vivienda si el inquilino no paga o incumple el contrato.
• Se puede reclamar el pago de las rentas debidas en el mismo procedimiento.
• Estos procesos son más rápidos de lo normal y es aconsejable contar con ayuda legal.

Arbitraje y mediación

• El arbitraje es un proceso donde ambas partes aceptan la decisión de un árbitro que resuelve el problema.
• La mediación es un acuerdo amistoso con ayuda de un mediador para llegar a una solución común.

Cambios legislativos recientes y disposiciones transitorias

Las leyes sobre alquiler cambian de vez en cuando. La reforma más reciente, en 2023, introdujo novedades importantes para contratos de alquiler, sobre todo para proteger al inquilino y frenar subidas excesivas de precios en algunos lugares.

Principales reformas de la ley de arrendamientos urbanos

• Aumentó el tiempo que el inquilino puede quedarse en la vivienda con prórroga automática.
• Limitó las subidas de renta anual, especialmente en zonas donde los precios suben rápido.
• Obligó al propietario a pagar los gastos de agencia y formalización.
• Previó prórrogas excepcionales del contrato en caso de vulnerabilidad social.

Aplicación a contratos anteriores y posteriores a las reformas

• Los contratos firmados antes de la reforma siguen rigiéndose por la ley anterior.
• Algunas condiciones nuevas, como los límites de actualización de renta, pueden afectar a contratos antiguos si la vivienda está en zona tensionada.

Viviendas de protección oficial y zonas tensionadas

• Las viviendas en zonas tensionadas tienen reglas para frenar aumentos de alquiler y proteger a los inquilinos.
• Las viviendas de protección oficial tienen un sistema especial de precios y acceso.

Recomendaciones y consejos para firmar un contrato de arrendamiento urbano

Antes de firmar un contrato de alquiler, se debe comprobar que todo está en orden. Aquí tienes unas claves para hacerlo bien:

Documentación y formalización

• Comprobar la identidad y capacidad legal del arrendador y arrendatario.
• El propietario debe acreditar que es dueño del inmueble. El inquilino debe probar que puede pagar.
• Mejor hacer el contrato por escrito, aunque la ley permite que sea oral.

Cláusulas importantes

• Fijarse bien en la duración del contrato y la prórroga.
• Comprobar el importe de la renta, cómo se paga y si se actualizará cada año.
• Revisar la cantidad de fianza y de garantías extra.
• Mirar quién paga qué gastos y a qué se comprometen ambas partes.
• Asegurarse de que las cláusulas no quiten derechos que la ley obliga a respetar.
• Preguntar cualquier duda y consultar con un profesional si algo no está claro.

Ayudas públicas y beneficios fiscales

• Puedes tener derecho a ayudas públicas para el alquiler o deducciones fiscales. Consulta en tu ayuntamiento o comunidad autónoma.
• Algunos propietarios pueden tener incentivos fiscales si alquilan bajo ciertas condiciones.
• Pide información a un experto para aprovechar estas ventajas.

Preguntas frecuentes sobre la ley de arrendamientos urbanos

Estas son algunas de las dudas más habituales sobre el alquiler urbano conforme a la LAU:

¿Qué derechos tiene el inquilino ante una venta de la vivienda?

• Tiene preferencia para comprar la vivienda si el dueño decide vender.
• El propietario debe comunicarle precio y condiciones. El inquilino tiene 30 días para decidir.
• Si no se respeta este derecho, puede ejercer el de retracto comprando la vivienda después de que se haya vendido a un tercero, pero siempre en las mismas condiciones.

¿Cómo afecta la ley a contratos de alquiler de locales?

• La ley regula estos contratos en su Título III, dejando más espacio para el acuerdo.
• El plazo, la renta y otras condiciones se negocian libremente.
• El inquilino puede subarrendar o ceder el contrato en algunos casos, especialmente si desarrolla una actividad empresarial o profesional.
• La fianza es de dos mensualidades en estos casos.

¿Se puede actualizar la renta más allá del IPC?

• No. Salvo acuerdo escrito, la subida de la renta está limitada por el IPC.
• La ley puede cambiar este índice en el futuro, y está previsto que se cree un nuevo índice oficial antes de 2025 para controlar que no suban los precios de forma exagerada.